Ceny transakcyjne mieszkań: skąd je wziąć i dlaczego różnią się od cen z ogłoszeń

Cena z ogłoszenia mówi, ile sprzedający chciał. Cena transakcyjna mówi, ile kupujący zapłacił — i jest zapisana w akcie notarialnym, a z niego w rejestrze, który prowadzi każde starostwo. Ten tekst pokazuje, gdzie ten rejestr jest, co w nim jest i jak z niego korzystać bez wizyty w urzędzie.

Gdzie są ceny transakcyjne

Po każdej sprzedaży notariusz przekazuje wypis aktu do starostwa, a starostwo wpisuje transakcję do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) — części państwowego zasobu geodezyjnego. Rejestr prowadzi każdy z 380 powiatów i miast na prawach powiatu osobno, dla swojego terenu.

W rejestrze jest to, co potrzebne do porównania: cena, data aktu, rodzaj nieruchomości, powierzchnia, położenie (adres albo działka), udział w nieruchomości i to, czy transakcja była z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Nie ma w nim danych stron — kto sprzedał i kto kupił, zostaje w akcie.

Jak do nich dotrzeć

• W starostwie — na wniosek, odpłatnie, jako wypis z rejestru. Tak korzystają z niego rzeczoznawcy przy operatach.
• Przez usługi sieciowe — część powiatów udostępnia RCN jako otwarte dane (licencja CC BY 4.0), z obowiązkiem podania źródła.
• Na mapie cen Centrii — zbieramy rejestry z 380 powiatów, ponad 18 mln transakcji, i pokazujemy każdy akt tam, gdzie stoi budynek: cena, cena za m², data, powierzchnia. Tabela transakcji pozwala filtrować po dacie, typie i metrażu.

Dlaczego różnią się od cen z ogłoszeń

Ogłoszenie to oczekiwanie; akt to wynik negocjacji. Między jednym a drugim jest to, co zeszło w rozmowie, i to, że część ofert nigdy nie sprzedaje się w ogóle — a w statystyce ogłoszeń zostaje. Dlatego średnia z ofert i średnia z aktów w tej samej dzielnicy to dwie różne liczby, mierzące dwie różne rzeczy.

Jak czytać akty na mapie

1. 1Zacznij od budynku, nie od dzielnicy. Cena za m² w tym samym bloku mówi więcej niż średnia z osiedla.
2. 2Patrz na daty. Trzy akty z ostatniego roku ważą więcej niż dziesięć sprzed pięciu lat.
3. 3Sprawdź rynek. Akt z rynku pierwotnego (od dewelopera) i wtórnego to inne ceny — karta aktu i tabela transakcji podają, który to rynek.
4. 4Uważaj na udziały — cena w akcie może dotyczyć części nieruchomości. Karta aktu przelicza wtedy cenę na całość i mówi to wprost.