Ceny transakcyjne mieszkań: skąd je wziąć i dlaczego różnią się od cen z ogłoszeń

Cena z ogłoszenia mówi, ile sprzedający chciał. Cena transakcyjna mówi, ile kupujący zapłacił — i jest zapisana w akcie notarialnym, a z niego w rejestrze, który prowadzi każde starostwo. Ten tekst pokazuje, gdzie ten rejestr jest, co w nim jest i jak z niego korzystać bez wizyty w urzędzie.

Gdzie są ceny transakcyjne

Po każdej sprzedaży notariusz przekazuje wypis aktu do starostwa, a starostwo wpisuje transakcję do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) — części państwowego zasobu geodezyjnego. Rejestr prowadzi każdy z 380 powiatów i miast na prawach powiatu osobno, dla swojego terenu.

W rejestrze jest to, co potrzebne do porównania: cena, data aktu, rodzaj nieruchomości, powierzchnia, położenie (adres albo działka), udział w nieruchomości i to, czy transakcja była z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Publiczne dane nie ujawniają nazwisk stron; mogą zawierać kategorię sprzedającego i kupującego.

Jak do nich dotrzeć

• Od 13 lutego 2026 r. dane RCN są udostępniane nieodpłatnie w pełnym zakresie. Sposób pobrania danych sprawdzisz w Geoportalu lub u właściwego starosty.
• Przez Geoportal i usługi powiatowe — dostępne są pliki i usługi sieciowe RCN. Format oraz termin publikacji zależą od operatora; sprawdź dokumentację źródła.
• Na mapie cen Centrii — łączymy dostępne dane RCN i pokazujemy cenę, datę oraz powierzchnię. Dokładność lokalizacji zależy od adresu lub identyfikatora działki w źródle. Tabela transakcji pozwala filtrować po dacie, typie i metrażu.

Dlaczego różnią się od cen z ogłoszeń

Ogłoszenie to oczekiwanie; akt to wynik negocjacji. Między jednym a drugim jest to, co zeszło w rozmowie, i to, że część ofert nigdy nie sprzedaje się w ogóle — a w statystyce ogłoszeń zostaje. Dlatego średnia z ofert i średnia z aktów w tej samej dzielnicy to dwie różne liczby, mierzące dwie różne rzeczy.

Jak czytać akty na mapie

1. 1Zacznij od budynku, nie od dzielnicy. Cena za m² w tym samym bloku mówi więcej niż średnia z osiedla.
2. 2Patrz na daty. Trzy akty z ostatniego roku ważą więcej niż dziesięć sprzed pięciu lat.
3. 3Sprawdź rynek. Akt z rynku pierwotnego (od dewelopera) i wtórnego to inne ceny — karta aktu i tabela transakcji podają, który to rynek.
4. 4Uważaj na udziały — cena w akcie może dotyczyć części nieruchomości. Sprawdź udział, powierzchnię i podstawę ceny; nie porównuj takiej ceny bezpośrednio z ceną całej nieruchomości.