Skąd Centria bierze dane: akt notarialny, rejestry publiczne i zasady, których się trzymamy

Każda liczba w Centrii ma źródło, które można wskazać palcem: akt notarialny, rejestr gruntów, uchwałę gminy, mapę zagrożenia powodziowego. Ten poradnik opisuje drogę, jaką przechodzi cena od notariusza do mapy, wymienia rejestry, z których składa się raport o działce, i spisuje zasady, których produkt się trzyma, gdy danych brakuje — bo to, czego nie pokazujemy, jest równie ważne jak to, co pokazujemy.

Skąd bierze się cena: od aktu notarialnego do mapy

1. 1Akt notarialny. Każda sprzedaż nieruchomości w Polsce przechodzi przez notariusza — tam powstaje cena, którą naprawdę zapłacono, a nie ta, której ktoś sobie życzył w ogłoszeniu.
2. 2Rejestr Cen Nieruchomości (RCN). Starostwa raportują akty do RCN. Pobieramy je z 380 powiatów i scalamy w jedną bazę: 18 mln+ transakcji od 2003 r., odświeżanych co 1–2 tygodnie.
3. 3Weryfikacja. Odrzucamy transakcje nierynkowe, rozdzielamy akty obejmujące wiele nieruchomości i liczymy cenę za m² tylko tam, gdzie da się to zrobić uczciwie. Ten sam oczyszczony zbiór zasila mapę, statystyki regionów i raport.
4. 4Model szacowania wartości (AVM). Na oczyszczonych transakcjach uczy się model szacowania — osobno dla mieszkań, domów, działek, gruntów rolnych i garaży. Wynik podajemy jako przedział, nie jako jedną liczbę.

Rejestry, z których składa się raport o działce

Raport składa się wyłącznie z danych rejestrów publicznych i naszego modelu szacowania. Przy każdym temacie podajemy, skąd informacja pochodzi. Poniżej najważniejsze źródła i to, co z nich bierzemy.

Zasady, których się trzymamy, gdy danych brakuje

1. 1Brak danych to „brak danych”. Jeśli źródło nie obejmuje działki albo nie odpowiedziało, temat dostaje ten status, a statystyka na mapie pokazuje „—”. Nie zgadujemy i nie wypełniamy luk wartością „typową”.
2. 2„Źródło odpowiedziało: brak” to co innego niż „źródło nie odpowiedziało”. Rejestr, który zwrócił pustą odpowiedź, mówi coś o działce; rejestr, który nie działał, nie mówi nic. Rozróżniamy to w raporcie — awaria rejestru nigdy nie jest raportowana jako brak planu czy brak ryzyka.
3. 3Statystyka wymaga próby. Mediany cen i trendy dla regionu pokazujemy tylko wtedy, gdy stoi za nimi co najmniej 20 transakcji; poniżej tego progu region dostaje „—”, a na warstwie trendu jest przezroczysty. Mediana, nie średnia — pojedynczy akt za pałac nie przesuwa ceny dzielnicy.
4. 4Szacunek to przedział. Model AVM podaje widełki i liczbę transakcji porównawczych, na których się oparł. Gdy porównywalnych jest za mało, mówi, że szacunek jest mniej pewny, zamiast udawać precyzję.
5. 5Transakcje nierynkowe nie liczą się do cen. Akty, które rejestr oznacza jako zawarte poza warunkami rynkowymi, zostają w bazie, ale nie zasilają statystyk ani modelu szacowania.
6. 6Ostatnie miesiące bywają niepełne. Starostwa publikują akty z opóźnieniem, więc najświeższy miesiąc na wykresie zwykle nie jest jeszcze kompletny. Statystyki 12-miesięczne kotwiczymy dlatego na ostatnim pełnym miesiącu publikacji, a nie na dzisiejszej dacie.