Zestawienie transakcji porównawczych do operatu: MKCŚ i porównywanie parami prosto z mapy cen

Wypis z Rejestru Cen Nieruchomości to jeszcze nie zestawienie porównawcze. Między jednym a drugim jest cała praca: odsiać akty nierynkowe i udziały, dobrać podobne nieruchomości, zaktualizować ceny na datę wyceny, policzyć C min, C śr i C max, przypisać wagi i oceny, a na końcu przepisać to wszystko do Worda. Nowe zestawienie na mapie cen robi tę pracę w kilku kliknięciach i oddaje rzeczoznawcy to, co należy do rzeczoznawcy: dobór cech, wagi, oceny i podpis.

Skąd ten problem: RCN daje akty, operat potrzebuje zbioru

Rejestr Cen Nieruchomości zawiera dziś ponad 18 milionów transakcji z aktów notarialnych, ale wypis z powiatu to lista aktów, nie zbiór nieruchomości podobnych. Akty wielodziałkowe trzeba rozdzielić, udziały w nieruchomości i transakcje nierynkowe odrzucić, a to, co zostanie, dopasować do przedmiotu wyceny po położeniu, wielkości i dacie. Rzeczoznawcy robią to w arkuszu kalkulacyjnym, ręcznie, dla każdego operatu od nowa.

Zestawienie porównawcze w Centrii zaczyna od tej samej bazy (RCN, powiatowe ODGiK, odświeżane co ok. dwa tygodnie), ale od razu pracuje na aktach rynkowych z rozdzielonymi działkami i pomija udziały. Reszta dzieje się na mapie.

Krok 1. Przedmiot wyceny: kliknij działkę

Na mapie cen włącz tryb „Porównywalne” i kliknij działkę. To ona staje się przedmiotem wyceny — bez otwierania panelu działki, bez zaznaczania. Zestawienie pyta tylko o to, czego nie ma w rejestrach, a resztę wypełnia samo:

• Mieszkanie — powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, piętro (piętro ustawia potem ocenę cechy „Piętro i winda”).
• Dom — powierzchnia użytkowa oraz powierzchnia działki z EGiB, do poprawienia jednym kliknięciem.
• Działka — powierzchnia z EGiB i przeznaczenie z planu miejscowego, sprawdzane w naszych danych MPZP (zabudowa / brak planu / rolne i leśne).
• Nieruchomość komercyjna i grunt rolny — analogicznie, z powierzchnią w hektarach dla gruntu rolnego.

Każde z tych pól można nadpisać. Wartość z rejestru jest podpisana „z rejestru”, przeznaczenie — symbolem z planu, więc zawsze widać, co przyszło z danych, a co wpisał rzeczoznawca.

Krok 2. Zbiór nieruchomości podobnych i dopasowanie

Zestawienie pobiera transakcje tego samego rodzaju z zadanego promienia i okresu — domyślnie 24 miesiące, zgodnie z praktyką, a promień zależy od rynku: 500 m dla mieszkań, kilka kilometrów dla domów i gruntów. Presety sięgają od 500 m do 30 km i od roku do dziesięciu lat, a każdy parametr można wpisać ręcznie. Do tego filtr rynku (wtórny, pierwotny) i tolerancja powierzchni.

Każda transakcja dostaje dopasowanie od 0 do 100%: 40% wagi ma odległość, 35% różnica powierzchni, 25% wiek transakcji. Obok każdego wiersza stoją te trzy liczby jako etykiety, więc kolejność listy da się sprawdzić, a nie tylko przyjąć. Kilkanaście najlepiej dopasowanych transakcji jest zaznaczonych jako propozycja — tyle, ile realny operat zwykle przyjmuje do zbioru.

Mapa zostaje częścią pracy. Kliknięcie znacznika transakcji dodaje ją do zestawienia; kliknięcie pinezki budynku z kilkoma aktami wyświetla je w osobnej grupie „Dodane z mapy” do zaznaczenia po jednym. Transakcja dodana ręcznie nie przechodzi przez filtry — to decyzja rzeczoznawcy.

Krok 3. Aktualizacja cen na datę wyceny

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości wymaga, żeby ceny nieruchomości podobnych zaktualizować na datę określenia wartości, a rezygnację z aktualizacji uzasadnić. W praktyce trend wyznacza się regresją liniową ceny jednostkowej względem czasu, podaje w procentach miesięcznie i stosuje liniowo: cena zaktualizowana = cena × (1 + t × liczba miesięcy).

Zestawienie robi dokładnie to. Trend liczy na całym zbiorze transakcji przechodzących przez filtry (nie na kilku zaznaczonych), pokazuje wynik w procentach miesięcznie i daje trzy wybory: bez aktualizacji, trend rynku albo własny współczynnik. Po włączeniu C min, C śr i C max, obie metody obliczenia i dokument liczą się od cen zaktualizowanych; przy każdym wierszu widać cenę nominalną. Zdanie do operatu — z datą wyceny, współczynnikiem i liczbą transakcji, na których go wyznaczono — powstaje samo.

Krok 4. Obliczenie wg MKCŚ albo porównywania parami

Obie metody dzielą jeden zestaw cech i wag, więc przełączenie między nimi nie wymaga wpisywania niczego dwa razy. Wynik przelicza się na bieżąco: zmiana oceny albo wagi natychmiast przesuwa uᵢ, Σuᵢ i wartość jednostkową.

Krok 5. Do operatu: Word, schowek, arkusz

• Pobierz DOCX — dokument Word z tabelami: źródła danych, transakcje przyjęte do porównania (z ceną nominalną i zaktualizowaną), charakterystyka cen, cechy i wagi, skala ocen, obliczenie wg przyjętych założeń i podstawa prawna. Do wklejenia w operacie i edycji jak każdy inny tekst.
• Kopiuj do Worda — te same tabele trafiają do schowka; wklejasz je w otwartym operacie, w miejscu, w którym akurat piszesz.
• Eksport XLSX — tabela transakcji z odległością od przedmiotu wyceny i arkusz „Źródła i założenia” z filtrami, parametrami przedmiotu i informacją o aktualizacji cen.
• Drukuj — wydruk lub zapis do PDF z przeglądarki.