Kraków: profil miasta — rynek nieruchomości, sprzedaż nowych mieszkań, ludność
Kraków to miasto na prawach powiatu w województwie małopolskim: 816 614 mieszkańców (+8 % od 2005). Mediana ceny m² mieszkania 14 854 zł (8 345 aktów w 12 mies.). Plan ogólny: brak. 950 planów miejscowych, 3 663 pozwoleń na budowę w 12 mies. Deweloperzy prowadzą 208 inwestycji z ustawowym wykazem cen.
Cztery narzędzia w mieście Kraków
Szacunek z aktów notarialnych w mieście Kraków — za darmo, bez rejestracji.
Wszystko o jednej działce w jednym PDF. 79 zł / 1 działka · z Pro 1 w miesiącu w cenie, kolejne 40 zł.
Kraków na tle województwa i Polski
| Powiat Kraków | Małopolskie | Polska | |
|---|---|---|---|
| Mediana ceny m² mieszkania, 12 mies. (RCN) | 14 854 zł | 13 637 zł | 10 158 zł |
| Aktów notarialnych, 12 mies. | 8345 | 12 083 | 145 388 |
| Ludność | 816 614 | 3 429 342 | 37 332 510 |
| Zmiana ludności od 2005 | +7,9 % | +5 % | -2,2 % |
| PIT na mieszkańca 2024 | 3471 zł | 1813 zł | 1840 zł |
| Saldo migracji na 1 000 mieszk. | +7,2 ‰ | +1,8 ‰ | +0,3 ‰ |
| Mieszkańcy 0–17 lat | 16,3 % | 18,7 % | 17,7 % |
| Wiek poprodukcyjny | 22,4 % | 22,1 % | 24,1 % |
| Przeciętne wynagrodzenie brutto | 11 419 zł | 9623 zł | 9379 zł |
RCN: transakcje wolnorynkowe mieszkań, mediana ważona liczbą aktów, ostatnie 12 miesięcy. GUS BDL: ludność 31 XII, PIT = udział gminy we wpływach ÷ ludność (wskaźnik względny). Wynagrodzenie GUS publikuje od poziomu powiatu.
Ceny transakcyjne — z aktów notarialnych
| Rodzaj | Mediana zł/m² | Aktów 12 mies. | Uwaga |
|---|---|---|---|
| Mieszkania | 14 854 | 8345 | transakcje wolnorynkowe, 12 mies. |
| Domy (na m² działki) | 3827 | 1 | konwencja GUS: cena domu na m² gruntu |
| Grunty | 1290 | 502 | mediana zależy od udziału gruntów rolnych |
Rejestr Cen Nieruchomości, ostatnie 12 miesięcy; akty trafiają do rejestru z 2–4-miesięcznym opóźnieniem.
Nowe mieszkania — ile deweloperzy sprzedają
| Inwestycja | Lokali | W ofercie | Sprzedane | /mies. | 12 mies. | zł/m² oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TDJ Estate Projekt 5 sp. z o.o. Kraków ul. Grażyny | 212 | 99 | 113 | 8,7 | 14 600 | |
| Tursto Investments Sp. z o.o. Kraków Myśliwska | 138 | 35 | 103 | 8,3 | 17 124 | |
| Novy Mateczny, Kraków Kraków Łagiewnicka | 106 | 26 | 71 | 5,7 | 18 478 | |
| NOHO Investment sp. z o.o. Mogilska sp.j. Kraków Mogilska | 473 | 412 | 61 | 7 | 17 092 | |
| Wzgórze Krzemionki 2 Sp. z o.o. Kraków Jerozolimska | 84 | 24 | 60 | 6,9 | 16 400 | |
| ATAL S.A. Kraków ul. Półłanki | 235 | 179 | 55 | 4,4 | 11 963 | |
| Murapol Real Estate S.A. Kraków Agatowa | 245 | 185 | 55 | 4,5 | 17 100 | |
| Victoria Dom S.A. Kraków Powstańców | 64 | 12 | 52 | 4,2 | 16 923 | |
| Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa-Kraków S.A. Kraków ul. Pana Tadeusza | 114 | 23 | 50 | 3,9 | 18 800 | |
| ATAL S.A. Kraków Gustawa Morcinka | 126 | 75 | 49 | 3,9 | 11 637 |
Mediana ceny ofertowej w wykazach: 15 800 zł/m² (208 inwestycji; w tabeli 10 najszybciej sprzedających). „Sprzedany” = lokal zniknął z wykazu; rezerwacje i wycofania liczone tak samo.
Ludność i dochody
PIT na mieszkańca 3471 zł (2024) to udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego. Odpowiada to ok. 9025 zł całego PIT i ok. 75 208 zł rocznego dochodu do opodatkowania na mieszkańca (udział 38,46 %, stawka 12 %). Mieszkanie 100 m² po medianie kosztuje 5,4 roku dochodu gospodarstwa (2 × wynagrodzenie w powiecie).
Szacunek dochodu: PIT na mieszkańca ÷ 38,46 % (udział gmin i powiatów we wpływach) ÷ 12 % (pierwsza stawka). Liczony na mieszkańca, nie na podatnika — dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika.
Plan miejscowy i plan ogólny
Plan ogólny gminy zastępuje studium; po 1 stycznia 2026 r. bez niego gmina nie wydaje decyzji WZ. Które gminy zdążyły: monitor planów ogólnych →
Pozwolenia na budowę
| Gmina | 12 mies. | w tym domy | 24 mies. |
|---|---|---|---|
| 126104 | 1403 | 510 | 2677 |
| 126103 | 797 | 236 | 1447 |
| 126102 | 788 | 231 | 1571 |
| 126105 | 675 | 23 | 1266 |
| 126106 | 0 | 0 | 2 |
| 126161 | 0 | 0 | 1 |
| 126130 | 0 | 0 | 1 |
Szkoły podstawowe — egzamin ósmoklasisty
| Szkoła | Stanin (1–9) | Wynik | Zdających |
|---|---|---|---|
| Wierchy - Szkoła Podstawowa Fundacji Sternik - Kraków Kraków · niepubliczna | 9 | 90 % | 112 |
| Prywatna Szkoła Podstawowa Im. Marszałka Józefa Piłsudskiego Kraków · niepubliczna | 9 | 89 % | 72 |
| Społeczna Szkoła Podstawowa Nr 3 Społecznego Towarzystwa Oświatowego W Krakowie Kraków · niepubliczna | 9 | 88 % | 128 |
| Katolicka Szkoła Podstawowa Im. Świętej Jadwigi Królowej Kraków · publiczna | 9 | 87 % | 222 |
| Publiczna Katolicka Szkoła Podstawowa Im. Św. Joanny Beretty Molli W Krakowie Kraków · publiczna | 9 | 86 % | 242 |
| Publiczna Szkoła Podstawowa Nr 160 Zgromadzenia Sióstr Augustianek W Krakowie Kraków · publiczna | 9 | 85 % | 124 |
| Szkoła Podstawowa Nr 33 Im. Króla Stefana Batorego W Krakowie Kraków · publiczna | 9 | 85 % | 341 |
| Prywatna Szkoła Podstawowa Nr 1 "Dona" Kraków · niepubliczna | 9 | 85 % | 86 |
| Prywatna Szkoła Podstawowa Z Oddziałami Dwujęzycznymi Nr 2 Im. Noblistów Polskich Kraków · niepubliczna | 9 | 85 % | 108 |
| Szkoła Podstawowa Nr 164 Im. Bł. Franciszki Siedliskiej Kraków · publiczna | 9 | 84 % | 286 |
| Szkoła Podstawowa Im. Bł. Celiny Borzęckiej W Krakowie Kraków · publiczna | 9 | 84 % | 288 |
| Społeczna Szkoła Podstawowa Nr 5 Społecznego Towarzystwa Oświatowego W Krakowie Kraków · niepubliczna | 9 | 84 % | 84 |
Dwanaście najlepszych szkół obszaru wg staninu (RSPO + CKE, średnia z ostatnich lat egzaminu E8). Stanin 9 = najlepsze 4 % szkół w Polsce.
Okolica — powiaty sąsiednie i województwo
Powiaty graniczące z Kraków
304 885 mieszk. · PIT 1976 zł
41 647 mieszk. · PIT 931 zł
146 697 mieszk. · PIT 1752 zł
Powiaty województwa Małopolskie
Najczęstsze pytania
Czym jest mediana ceny transakcyjnej i czym różni się od ceny ofertowej?
Mediana to środkowa wartość wszystkich cen z aktów notarialnych w danym okresie — połowa transakcji była droższa, połowa tańsza. To cena, za którą mieszkania faktycznie się sprzedały, nie cena, za jaką były wystawione w ogłoszeniu (ta bywa wyższa o kilka–kilkanaście procent).
Dlaczego najnowsze miesiące nie są widoczne na wykresie?
Akt notarialny trafia do rejestru z opóźnieniem 2–4 miesięcy. Pokazywanie niepełnego miesiąca zaniżałoby liczbę transakcji i zniekształcało medianę, więc bieżący okres jest pomijany do czasu, aż rejestr się uzupełni.
Skąd pochodzą dane i jak często się aktualizują?
Ceny mieszkań — z Rejestru Cen Nieruchomości (akty notarialne, licencja CC BY 4.0). Nowe inwestycje — z ustawowych wykazów cen deweloperów (dane.gov.pl). Pozwolenia na budowę — z rejestru GUNB. Ludność i dochody — z Banku Danych Lokalnych GUS. Strona przelicza dane po każdej aktualizacji źródeł.
Co oznacza "PIT na mieszkańca"?
To udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego mieszkańców (GUS), liczony na wszystkich mieszkańców — nie na podatników. Dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika, więc wartość jest wskaźnikiem porównawczym, nie realnym podatkiem jednej osoby.
Źródła
Rejestr Cen Nieruchomości (akty notarialne, CC BY 4.0) · ustawowe wykazy cen deweloperów (dane.gov.pl) · rejestr pozwoleń na budowę GUNB · Ewidencja Zbiorów i Usług Danych Przestrzennych (MPZP), rejestr planów ogólnych · GUS Bank Danych Lokalnych · RSPO, CKE · Mapbox © OpenStreetMap. Strona generowana automatycznie. stan 29 września 2026 r..