Olsztyn: profil miasta — rynek nieruchomości, sprzedaż nowych mieszkań, ludność
Olsztyn to miasto na prawach powiatu w województwie warmińsko-mazurskim: 165 393 mieszkańców (-5 % od 2005). Mediana ceny m² mieszkania 9 207 zł (1 458 aktów w 12 mies.). Plan ogólny: uchwalony. 190 planów miejscowych, 480 pozwoleń na budowę w 12 mies. Deweloperzy prowadzą 18 inwestycji z ustawowym wykazem cen.
Cztery narzędzia w mieście Olsztyn
Szacunek z aktów notarialnych w mieście Olsztyn — za darmo, bez rejestracji.
Wszystko o jednej działce w jednym PDF. 79 zł / 1 działka · z Pro 1 w miesiącu w cenie, kolejne 40 zł.
Olsztyn na tle województwa i Polski
| Powiat Olsztyn | Warmińsko-mazurskie | Polska | |
|---|---|---|---|
| Mediana ceny m² mieszkania, 12 mies. (RCN) | 9207 zł | 7766 zł | 10 158 zł |
| Aktów notarialnych, 12 mies. | 1458 | 4284 | 145 388 |
| Ludność | 165 393 | 1 339 498 | 37 332 510 |
| Zmiana ludności od 2005 | -5,2 % | -6,2 % | -2,2 % |
| PIT na mieszkańca 2024 | 2403 zł | 1276 zł | 1840 zł |
| Saldo migracji na 1 000 mieszk. | -1,8 ‰ | -1,8 ‰ | +0,3 ‰ |
| Mieszkańcy 0–17 lat | 16,6 % | 17,2 % | 17,7 % |
| Wiek poprodukcyjny | 25,7 % | 24,4 % | 24,1 % |
| Przeciętne wynagrodzenie brutto | 9305 zł | 8214 zł | 9379 zł |
RCN: transakcje wolnorynkowe mieszkań, mediana ważona liczbą aktów, ostatnie 12 miesięcy. GUS BDL: ludność 31 XII, PIT = udział gminy we wpływach ÷ ludność (wskaźnik względny). Wynagrodzenie GUS publikuje od poziomu powiatu.
Ceny transakcyjne — z aktów notarialnych
| Rodzaj | Mediana zł/m² | Aktów 12 mies. | Uwaga |
|---|---|---|---|
| Mieszkania | 9207 | 1458 | transakcje wolnorynkowe, 12 mies. |
| Domy (na m² działki) | 265 | 1 | konwencja GUS: cena domu na m² gruntu |
| Grunty | 1025 | 124 | mediana zależy od udziału gruntów rolnych |
Rejestr Cen Nieruchomości, ostatnie 12 miesięcy; akty trafiają do rejestru z 2–4-miesięcznym opóźnieniem.
Nowe mieszkania — ile deweloperzy sprzedają
| Inwestycja | Lokali | W ofercie | Sprzedane | /mies. | 12 mies. | zł/m² oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| W/P ARBET sp. z o.o. Olsztyn Wyszyńskiego | 55 | 11 | 41 | 4,7 | 12 500 | |
| Ippon Group Sp. z o.o. Olsztyn Kordeckiego | 74 | 37 | 36 | 2,9 | 8950 | |
| Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane „IPB” Sp. z o.o Olsztyn ul. Zamenhofa | 35 | 0 | 35 | 2,8 | – | |
| Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane „IPB” Sp. z o.o Olsztyn ul. Bydgoska | 27 | 1 | 22 | 1,8 | 10 000 | |
| SEMTES sp. z o.o Olsztyn Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 57 | 33 | 19 | 4,9 | 10 025 | |
| W/P ARBET sp. z o.o. Olsztyn Wyszyńskiego | 45 | 30 | 13 | 3 | 11 900 | |
| Iławskie Przedsiębiorstwo Budowlane „IPB” Sp. z o.o Olsztyn ul. Zamenhofa | 12 | 0 | 9 | 0,7 | – | |
| Bingley sp. z o.o. Olsztyn Pstrowskiego | 8 | 0 | 7 | 0,6 | – | |
| Morelowa 11 Sp. z o.o. Olsztyn Pieniężnego | 11 | 3 | 7 | 0,6 | 6900 | |
| Harmony Wyspiańskiego Apartments sp. z o.o Olsztyn Wyspiańskiego | 8 | 1 | 7 | 0,6 | 14 236 |
Mediana ceny ofertowej w wykazach: 11 133 zł/m² (18 inwestycji; w tabeli 10 najszybciej sprzedających). „Sprzedany” = lokal zniknął z wykazu; rezerwacje i wycofania liczone tak samo.
Ludność i dochody
PIT na mieszkańca 2403 zł (2024) to udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego. Odpowiada to ok. 6248 zł całego PIT i ok. 52 068 zł rocznego dochodu do opodatkowania na mieszkańca (udział 38,46 %, stawka 12 %). Mieszkanie 100 m² po medianie kosztuje 4,1 roku dochodu gospodarstwa (2 × wynagrodzenie w powiecie).
Szacunek dochodu: PIT na mieszkańca ÷ 38,46 % (udział gmin i powiatów we wpływach) ÷ 12 % (pierwsza stawka). Liczony na mieszkańca, nie na podatnika — dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika.
Plan miejscowy i plan ogólny
Plan ogólny gminy zastępuje studium; po 1 stycznia 2026 r. bez niego gmina nie wydaje decyzji WZ. Które gminy zdążyły: monitor planów ogólnych →
Pozwolenia na budowę
| Gmina | 12 mies. | w tym domy | 24 mies. |
|---|---|---|---|
| Olsztyn | 480 | 89 | 1286 |
Szkoły podstawowe — egzamin ósmoklasisty
| Szkoła | Stanin (1–9) | Wynik | Zdających |
|---|---|---|---|
| Społeczna Szkoła Podstawowa "101" W Olsztynie Olsztyn · niepubliczna | 9 | 75 % | 106 |
| Szkoła Podstawowa Nr 311 Z Oddziałami Dwujęzycznymi I Sportowymi W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 8 | 75 % | 213 |
| Katolicka Szkoła Podstawowa Im. Świętej Rodziny W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 8 | 69 % | 192 |
| Niepubliczna Szkoła Podstawowa "Piątka" Z Oddziałami Dwujęzycznymi W Olsztynie Olsztyn · niepubliczna | 7 | 66 % | 204 |
| Niepubliczna Szkoła "Absolwent" Olsztyn · niepubliczna | 7 | 66 % | 28 |
| Szkoła Podstawowa Nr 29 Im. Jana Liszewskiego W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 7 | 66 % | 396 |
| Szkoła Podstawowa Nr 7 Im. Ziemi Warmińskiej W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 7 | 63 % | 312 |
| Szkoła Podstawowa Nr 18 Im. Orła Białego W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 7 | 63 % | 324 |
| Szkoła Podstawowa Nr 2 Im. Jarosława Dąbrowskiego W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 6 | 62 % | 650 |
| Szkoła Podstawowa Nr 3 Im. Kawalerów Orderu Uśmiechu W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 6 | 60 % | 380 |
| Szkoła Podstawowa Nr 6 Im. Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 6 | 59 % | 306 |
| Szkoła Podstawowa Nr 9 Im. Mikołaja Kopernika W Olsztynie Olsztyn · publiczna | 6 | 58 % | 178 |
Dwanaście najlepszych szkół obszaru wg staninu (RSPO + CKE, średnia z ostatnich lat egzaminu E8). Stanin 9 = najlepsze 4 % szkół w Polsce.
Okolica — powiaty sąsiednie i województwo
Powiaty graniczące z Olsztyn
131 015 mieszk. · PIT 1411 zł
Powiaty województwa Warmińsko-mazurskie
Najczęstsze pytania
Czym jest mediana ceny transakcyjnej i czym różni się od ceny ofertowej?
Mediana to środkowa wartość wszystkich cen z aktów notarialnych w danym okresie — połowa transakcji była droższa, połowa tańsza. To cena, za którą mieszkania faktycznie się sprzedały, nie cena, za jaką były wystawione w ogłoszeniu (ta bywa wyższa o kilka–kilkanaście procent).
Dlaczego najnowsze miesiące nie są widoczne na wykresie?
Akt notarialny trafia do rejestru z opóźnieniem 2–4 miesięcy. Pokazywanie niepełnego miesiąca zaniżałoby liczbę transakcji i zniekształcało medianę, więc bieżący okres jest pomijany do czasu, aż rejestr się uzupełni.
Skąd pochodzą dane i jak często się aktualizują?
Ceny mieszkań — z Rejestru Cen Nieruchomości (akty notarialne, licencja CC BY 4.0). Nowe inwestycje — z ustawowych wykazów cen deweloperów (dane.gov.pl). Pozwolenia na budowę — z rejestru GUNB. Ludność i dochody — z Banku Danych Lokalnych GUS. Strona przelicza dane po każdej aktualizacji źródeł.
Co oznacza "PIT na mieszkańca"?
To udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego mieszkańców (GUS), liczony na wszystkich mieszkańców — nie na podatników. Dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika, więc wartość jest wskaźnikiem porównawczym, nie realnym podatkiem jednej osoby.
Źródła
Rejestr Cen Nieruchomości (akty notarialne, CC BY 4.0) · ustawowe wykazy cen deweloperów (dane.gov.pl) · rejestr pozwoleń na budowę GUNB · Ewidencja Zbiorów i Usług Danych Przestrzennych (MPZP), rejestr planów ogólnych · GUS Bank Danych Lokalnych · RSPO, CKE · Mapbox © OpenStreetMap. Strona generowana automatycznie. stan 29 września 2026 r..