Zakopane: profil gminy — rynek nieruchomości, sprzedaż nowych mieszkań, ludność
Zakopane to gmina miejska w powiecie tatrzańskim w województwie małopolskim: 24 921 mieszkańców (-10 % od 2005), 308. miejsce w Polsce wg PIT na mieszkańca. Mediana ceny m² mieszkania 21 776 zł (198 aktów w 12 mies.). Plan ogólny: brak. 33 planów miejscowych, 346 pozwoleń na budowę w 12 mies. Deweloperzy prowadzą 3 inwestycji z ustawowym wykazem cen.
Cztery narzędzia w gminie Zakopane
Szacunek z aktów notarialnych w gminie Zakopane — za darmo, bez rejestracji.
Wszystko o jednej działce w jednym PDF. 79 zł / 1 działka · z Pro 1 w miesiącu w cenie, kolejne 40 zł.
Zakopane na tle powiatu, województwa i Polski
| Zakopane | Powiat tatrzański | Małopolskie | Polska | |
|---|---|---|---|---|
| Mediana ceny m² mieszkania, 12 mies. (RCN) | 21 776 zł | 21 243 zł | 13 637 zł | 10 158 zł |
| Aktów notarialnych, 12 mies. | 198 | 330 | 12 083 | 145 388 |
| Ludność | 24 921 | 66 181 | 3 429 342 | 37 332 510 |
| Zmiana ludności od 2005 | -9,7 % | +1,1 % | +5 % | -2,2 % |
| PIT na mieszkańca 2024 | 1667 zł | 1123 zł | 1813 zł | 1840 zł |
| Saldo migracji na 1 000 mieszk. | -1,9 ‰ | -1,5 ‰ | +1,8 ‰ | +0,3 ‰ |
| Mieszkańcy 0–17 lat | 15,4 % | 18,6 % | 18,7 % | 17,7 % |
| Wiek poprodukcyjny | 28,7 % | 23,2 % | 22,1 % | 24,1 % |
| Przeciętne wynagrodzenie brutto | — | 8152 zł | 9623 zł | 9379 zł |
RCN: transakcje wolnorynkowe mieszkań, mediana ważona liczbą aktów, ostatnie 12 miesięcy. GUS BDL: ludność 31 XII, PIT = udział gminy we wpływach ÷ ludność (wskaźnik względny). Wynagrodzenie GUS publikuje od poziomu powiatu.
Ceny transakcyjne — z aktów notarialnych
| Rodzaj | Mediana zł/m² | Aktów 12 mies. | Uwaga |
|---|---|---|---|
| Mieszkania | 21 776 | 198 | transakcje wolnorynkowe, 12 mies. |
| Domy (na m² działki) | — | — | konwencja GUS: cena domu na m² gruntu |
| Grunty | 659 | 163 | mediana zależy od udziału gruntów rolnych |
Rejestr Cen Nieruchomości, ostatnie 12 miesięcy; akty trafiają do rejestru z 2–4-miesięcznym opóźnieniem. Ceny mieszkań w gminie Zakopane →
Ostatnie transakcje
| Pokoje | m² | zł/m² | Cena | Miesiąc |
|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 33.7 | 13 334 | 449 500 zł | cze 26 |
| 2 pokoje | 43.6 | 17 869 | 780 000 zł | cze 26 |
| 2 pokoje | 23.4 | 19 113 | 448 000 zł | maj 26 |
| — | 63.6 | 36 921 | 2 350 000 zł | maj 26 |
| 2 pokoje | 51.8 | 15 778 | 817 000 zł | maj 26 |
| 1 pokój | 22.7 | 19 231 | 1 800 000 zł | maj 26 |
| 2 pokoje | 70.9 | 19 231 | 1 800 000 zł | maj 26 |
| 2 pokoje | 32.9 | 20 675 | 680 000 zł | maj 26 |
Ostatnie akty notarialne (mieszkania, wolny rynek) — bez adresu.
Nowe mieszkania — ile deweloperzy sprzedają
| Inwestycja | Lokali | W ofercie | Sprzedane | /mies. | 12 mies. | zł/m² oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jhm Development S.a Zakopane Szymony | 17 | 3 | 13 | 1,4 | 21 812 | |
| Golden Sp. z o.o. Zakopane Szymony | 21 | 13 | 8 | 0,7 | 22 680 | |
| Md-z Zakopane Kornela Makuszyńskiego | 17 | 17 | 0 | – | 36 000 |
Mediana ceny ofertowej w wykazach: 22 680 zł/m² (3 inwestycji; w tabeli 10 najszybciej sprzedających). „Sprzedany” = lokal zniknął z wykazu; rezerwacje i wycofania liczone tak samo.
Ludność i dochody
PIT na mieszkańca 1667 zł (2024) to udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego. Odpowiada to ok. 4335 zł całego PIT i ok. 36 122 zł rocznego dochodu do opodatkowania na mieszkańca (udział 38,46 %, stawka 12 %). Mieszkanie 100 m² po medianie kosztuje 11,1 roku dochodu gospodarstwa (2 × wynagrodzenie w powiecie).
Szacunek dochodu: PIT na mieszkańca ÷ 38,46 % (udział gmin i powiatów we wpływach) ÷ 12 % (pierwsza stawka). Liczony na mieszkańca, nie na podatnika — dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika.
Plan miejscowy i plan ogólny
Strefy MPZP: lasy 798 ha · rolnicze 678 ha · zieleń 618 ha · zabudowa jednorodzinna 591 ha · drogi 186 ha · usługi 159 ha. Uchwały i parametry: MPZP w gminie Zakopane · plan ogólny Zakopane
Pozwolenia na budowę
| Miejscowość | 12 mies. | w tym domy | 24 mies. |
|---|---|---|---|
| Zakopane | 32 | 2 | 37 |
| Zakopane | 22 | 4 | 60 |
| Zakopane | 20 | 7 | 29 |
| Zakopane | 19 | 5 | 26 |
| Zakopane | 19 | 1 | 23 |
| 121701_1.0043 | 18 | 0 | 18 |
| Zakopane | 18 | 7 | 30 |
| Zakopane | 17 | 0 | 48 |
| Zakopane | 12 | 1 | 12 |
| Zakopane | 12 | 2 | 31 |
| Zakopane | 11 | 7 | 20 |
| Zakopane | 11 | 8 | 15 |
Szkoły podstawowe — egzamin ósmoklasisty
| Szkoła | Stanin (1–9) | Wynik | Zdających |
|---|---|---|---|
| Publiczna Katolicka Szkoła Podstawowa Im. Św. Jana Pawła Ii W Zakopanem Zakopane · publiczna | 8 | 73 % | 80 |
| Państwowa Ogólnokształcąca Szkoła Artystyczna W Zakopanem Zakopane · publiczna | 7 | 67 % | 52 |
| Szkoła Podstawowa Nr 9 Im.Jana Kasprowicza Zakopane · publiczna | 7 | 64 % | 58 |
| Szkoła Podstawowa Nr 3 Im. Gen. Mariusza Zaruskiego W Zakopanem Zakopane · publiczna | 6 | 62 % | 230 |
| Społeczna Szkoła Podstawowa Im. Josepha Conrada Społecznego Towarzystwa Oświatowego Zakopane · niepubliczna | 6 | 61 % | 10 |
| Szkoła Podstawowa Z Oddziałami Integracyjnymi Nr 1 Im. Heleny Marusarzówny Zakopane · publiczna | 5 | 57 % | 184 |
| Szkoła Podstawowa Nr 5 Im. Janusza Korczaka Zakopane · publiczna | 5 | 56 % | 232 |
| Szkoła Podstawowa Nr 10 Mistrzostwa Sportowego W Zakopanem Zakopane · publiczna | 4 | 53 % | 76 |
RSPO + CKE, średnia z ostatnich lat egzaminu E8. Stanin 9 = najlepsze 4 % szkół w Polsce.
Okolica — gminy sąsiednie i powiat
Gminy graniczące z gminą Zakopane
13 556 mieszk. · PIT 857 zł
9087 mieszk. · PIT 805 zł
11 807 mieszk. · PIT 725 zł
Gminy powiatu: powiat tatrzański
Najczęstsze pytania
Czym jest mediana ceny transakcyjnej i czym różni się od ceny ofertowej?
Mediana to środkowa wartość wszystkich cen z aktów notarialnych w danym okresie — połowa transakcji była droższa, połowa tańsza. To cena, za którą mieszkania faktycznie się sprzedały, nie cena, za jaką były wystawione w ogłoszeniu (ta bywa wyższa o kilka–kilkanaście procent).
Dlaczego najnowsze miesiące nie są widoczne na wykresie?
Akt notarialny trafia do rejestru z opóźnieniem 2–4 miesięcy. Pokazywanie niepełnego miesiąca zaniżałoby liczbę transakcji i zniekształcało medianę, więc bieżący okres jest pomijany do czasu, aż rejestr się uzupełni.
Skąd pochodzą dane i jak często się aktualizują?
Ceny mieszkań — z Rejestru Cen Nieruchomości (akty notarialne, licencja CC BY 4.0). Nowe inwestycje — z ustawowych wykazów cen deweloperów (dane.gov.pl). Pozwolenia na budowę — z rejestru GUNB. Ludność i dochody — z Banku Danych Lokalnych GUS. Strona przelicza dane po każdej aktualizacji źródeł.
Co oznacza "PIT na mieszkańca"?
To udział samorządu we wpływach z podatku dochodowego mieszkańców (GUS), liczony na wszystkich mieszkańców — nie na podatników. Dzieci i osoby bez dochodu wchodzą do mianownika, więc wartość jest wskaźnikiem porównawczym, nie realnym podatkiem jednej osoby.
Źródła
Rejestr Cen Nieruchomości (akty notarialne, CC BY 4.0) · ustawowe wykazy cen deweloperów (dane.gov.pl) · rejestr pozwoleń na budowę GUNB · Ewidencja Zbiorów i Usług Danych Przestrzennych (MPZP), rejestr planów ogólnych · GUS Bank Danych Lokalnych · RSPO, CKE · Mapbox © OpenStreetMap. Strona generowana automatycznie. stan 29 września 2026 r..